マンション大規模修繕工事と公正取引委員会｜談合問題と管理組合が注意すべきポイントを解説
こんにちは！リペアウィズです！！
マンションの大規模修繕工事を検討している管理組合の方の中には、「大規模修繕工事で談合があると聞いたけれど大丈夫？」「公正取引委員会は何を調査しているの？」「施工会社から提出された見積もりは本当に適正なの？」と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
2026年には、マンション大規模修繕工事をめぐる談合について、公正取引委員会が建設業者など約40社に対して独占禁止法違反を認定し、排除措置命令などを出す方針を固めたと報道されました。
マンション大規模修繕工事は、数千万円規模になることもある大きな工事です。管理組合が複数の施工会社から見積もりを取得し、工事内容や費用を比較する場合には、公平で透明性のある業者選定が重要になります。
この記事では、マンション大規模修繕工事で問題となる談合とは何か、公正取引委員会がどのような役割を担っているのか、管理組合が大規模修繕工事を発注するときに注意したいポイントについて解説します。
大規模修繕工事を予定している管理組合の方、築20年以上のマンションを所有している大家さん、施工会社やコンサルタントの選び方に悩んでいる方に読んでいただきたい内容です。
マンション大規模修繕工事で問題になる談合とは？
マンション大規模修繕工事における談合とは、施工会社などが本来競争すべき見積もりや受注について、事前に話し合いを行うなどして、競争を制限する行為を指します。入札や見積もりの競争が適切に行われなければ、管理組合が本来より高い金額で工事を発注する可能性があります。
公正取引委員会は、入札談合について、独占禁止法が禁止する「不当な取引制限」の典型例として位置付けています。公正取引委員会は、入札談合や受注調整などの独占禁止法違反行為に対して、厳正に対処しています。
マンション大規模修繕工事で談合が行われると何が問題なのか
マンション大規模修繕工事で談合が行われると、施工会社同士が自由に価格や条件を競争できなくなる可能性があります。管理組合が複数社から見積もりを取得していても、実際には競争が適切に行われていなければ、相見積もりの意味が薄れてしまいます。
例えば、5社から見積もりを取得して、一番安い施工会社へ依頼したとしても、5社の見積もりが本来の競争によって作成されたものでなければ、管理組合は適正な価格を判断しにくくなります。
大規模修繕工事では工事金額が大きいため、見積もり金額の違いが管理組合の修繕積立金に大きな影響を与える可能性があります。適正な競争環境を確保することは、区分所有者の大切な資産を守るうえでも重要です。
マンション大規模修繕工事について公正取引委員会が調査している背景
2026年6月、マンション大規模修繕工事をめぐる談合について、公正取引委員会が建設業者など約40社に対して独占禁止法違反を認定し、排除措置命令などを出す方針を固めたと報道されました。国土交通省は、報道内容を把握しているとしたうえで、当時はまだ命令が出された段階ではないと説明しています。
国土交通省は、マンションの大規模修繕工事に関する談合について、管理組合や区分所有者の不安が広がることを懸念し、大規模修繕工事の発注に関する相談窓口や見積もりチェックサービスの活用などについて情報提供を行っています。
マンション大規模修繕工事では、施工会社だけでなく、設計コンサルタントや管理会社など複数の関係者が関わる場合があります。そのため、管理組合は誰に工事を任せるかだけではなく、どのような方法で施工会社を選定するのかを確認することが重要です。
公正取引委員会は何をする機関？
公正取引委員会は、独占禁止法などに基づいて、企業間の公正な競争を守るために活動する行政機関です。価格カルテル、入札談合、受注調整などの独占禁止法違反行為について調査や法的措置を行っています。
公正取引委員会は2026年6月に公表した令和7年度の独占禁止法違反事件の処理状況で、入札談合や受注調整などに厳正かつ積極的に対処する方針を示しています。
マンション大規模修繕工事の管理組合が公正取引委員会の役割を知っておくことは、工事の発注方法や施工会社の選定について考えるきっかけになります。
マンション大規模修繕工事で管理組合が注意したい相見積もり
マンション大規模修繕工事で談合を防ぐためには、相見積もりを取得するだけでは十分とはいえません。複数の施工会社から見積もりを取得し、それぞれの会社が独立して適正な見積もりを作成できる環境を整えることが重要です。
マンション大規模修繕工事では見積もりの内容を比較する
大規模修繕工事の見積もりを比較するときには、総額だけを見るのではなく、工事項目や数量、材料、施工方法なども確認しましょう。
例えば、A社が3,000万円、B社が3,300万円、C社が3,500万円だった場合、A社が最も安いからという理由だけで決めるのは適切ではありません。外壁補修の数量が違ったり、防水工事の施工範囲が違ったりすると、金額だけでは正確な比較ができないからです。
国土交通省もマンション大規模修繕工事の発注について、工事項目や仕様が過剰になっていないか、戸当たりや床面積当たりの工事金額が割高になっていないかなどを確認することが重要としています。
マンション大規模修繕工事では「形だけの相見積もり」に注意する
相見積もりでは、複数の施工会社に見積もりを依頼したという事実だけでなく、実際に価格競争が行われていることが重要です。
管理組合が施工会社を選定するときには、見積もりを依頼した会社がどのように選ばれたのか、見積もり条件が各社で同じなのか、施工会社へ提示した設計や仕様が統一されているのかを確認しましょう。
同じ条件で見積もりを依頼することで、施工会社ごとの金額や提案内容を比較しやすくなります。
マンション大規模修繕工事の施工会社選びで注意したいポイント
マンション大規模修繕工事の施工会社を選ぶときには、見積金額だけではなく、施工実績や工事内容、担当者の説明、現場管理体制などを確認することが重要です。
マンション大規模修繕工事の実績を確認する
施工会社を選ぶときには、マンションの大規模修繕工事の実績を確認しましょう。戸数、建物の規模、構造、築年数などが自分たちのマンションと近い施工実績があると、工事内容をイメージしやすくなります。
施工実績を見るときには、外壁塗装だけではなく、タイル補修、防水工事、シーリング工事、鉄部塗装など、必要な工事に対応できるかも確認しましょう。
マンション大規模修繕工事の見積書を分かりやすく比較する
見積書には、工事一式として大きな金額だけを記載するのではなく、できるだけ工事項目や数量が分かる形で記載されていることが望ましいです。
例えば、外壁塗装であれば施工面積、防水工事であれば施工範囲、シーリング工事であれば施工数量などを確認します。見積もりの内容が具体的であれば、施工会社同士の比較もしやすくなります。
マンション大規模修繕工事のコンサルタントにも注意が必要？
マンション大規模修繕工事では、施工会社だけではなく、設計コンサルタントが関わる場合があります。設計コンサルタントは、建物診断、修繕設計、施工会社の選定支援、工事監理などを行う場合があります。
コンサルタントを利用すること自体が問題なのではありません。管理組合にとって重要なのは、コンサルタントがどのような立場で業務を行い、施工会社の選定をどのような方法で進めるのかを確認することです。
マンション大規模修繕工事ではコンサルタントと施工会社の関係を確認する
コンサルタントを選ぶ場合には、施工会社との関係性について確認しましょう。特定の施工会社だけを強く推薦するのか、複数の施工会社を比較する仕組みがあるのかを確認することが大切です。
国土交通省も、マンション大規模修繕工事の発注に関して、設計コンサルタントの業務量や工事監理の内容などを確認することが重要なポイントとして示しています。
コンサルタントへ依頼する場合には、業務範囲、報酬、施工会社選定の方法、工事監理の内容などを契約前に確認しましょう。
マンション大規模修繕工事の談合を防ぐために管理組合ができること
マンション大規模修繕工事の談合を防ぐために、管理組合ができることはいくつかあります。最も重要なのは、施工会社の選定過程を透明にすることです。
マンション大規模修繕工事では複数の施工会社を比較する
複数の施工会社から見積もりを取得する場合には、同じ工事条件を提示しましょう。施工範囲や材料、施工方法が違うと、見積金額だけでは比較できなくなります。
複数社から見積もりを取得したうえで、金額だけではなく、施工内容や保証、工事期間、安全対策なども比較しましょう。
マンション大規模修繕工事の選定過程を記録する
施工会社を選定するときには、どの会社へ見積もりを依頼したのか、どのような条件を提示したのか、どのような理由で施工会社を選んだのかを記録しておきましょう。
管理組合の理事会や総会で説明できるように資料を整理しておけば、区分所有者が工事の発注方法を確認しやすくなります。
大規模修繕工事は管理組合の財産に関わるため、意思決定の過程を分かりやすく残しておくことが大切です。
マンション大規模修繕工事では専門家や相談窓口を活用する
管理組合だけで見積もりの妥当性を判断することが難しい場合には、専門家や公的な相談窓口を活用する方法があります。国土交通省は、マンション大規模修繕工事の発注に関する相談窓口や適正な発注のための情報をまとめて公開しています。
国土交通省は、マンションの大規模修繕工事について、管理組合が適正な発注を行うための情報提供を行っています。大規模修繕工事の発注に不安がある場合には、公的な情報を確認したうえで専門家へ相談することも検討しましょう。
マンション大規模修繕工事は「安い業者」だけで決めないことが重要
マンション大規模修繕工事では、最も安い見積もりを提出した施工会社を選べばよいとは限りません。工事範囲や材料、施工方法、保証内容などが異なれば、単純な金額比較では判断できないからです。
例えば、外壁塗装の見積もりが安くても、下地補修の数量が少なければ、工事開始後に追加補修が必要になる可能性があります。防水工事についても、既存防水層の状態によって施工方法が変わるため、工事範囲を確認する必要があります。
大規模修繕工事では、「なぜこの工事が必要なのか」「なぜこの金額になるのか」を説明してくれる施工会社を選ぶことが重要です。
まとめ
マンション大規模修繕工事では、数千万円規模の費用が必要になる場合があります。管理組合が大切な修繕積立金を使って工事を行うため、施工会社の選定や見積もりの比較を適切に行うことが重要です。
2026年には、マンション大規模修繕工事をめぐる談合について、公正取引委員会が建設業者など約40社に対して独占禁止法違反を認定し、排除措置命令などを出す方針を固めたと報道されました。ただし、2026年6月時点では、国土交通省が「まだ命令が出されたわけではない」と説明しています。
今回の報道をきっかけに、管理組合は大規模修繕工事の発注方法について改めて確認することが重要です。複数の施工会社から見積もりを取得するだけではなく、同じ条件で見積もりを依頼し、工事内容や数量、材料、施工方法などを比較しましょう。
設計コンサルタントを利用する場合も、業務内容や費用、施工会社との関係性、施工会社の選定方法などを確認することが大切です。コンサルタントを利用するか、施工会社へ直接相談するかについても、マンションの規模や管理組合の体制に合わせて検討しましょう。
大規模修繕工事で最も大切なのは、単純に安い施工会社を選ぶことではありません。建物診断によって劣化状況を確認し、必要な工事範囲を決め、適正な見積もりを比較したうえで、信頼できる施工会社を選ぶことが重要です。
施工会社を選定するときには、価格だけではなく、施工実績、工事内容、担当者の説明、現場管理、安全対策、保証やアフターフォローまで確認しましょう。
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