マンションの外壁タイルが浮く原因は？剥落のリスクと調査・補修方法
こんにちは！リペアウィズです！！
マンションの外壁を見たときに、タイルが浮いているように見えたり、タイルの一部が剥がれ落ちていたりすることはありませんか？
マンションの外壁タイルは、建物の見た目を美しく保つだけでなく、外壁を保護する仕上げ材の役割も担っています。しかし、経年劣化や雨水の浸入、気温の変化などによって、タイルと下地の接着力が低下する場合があります。
外壁タイルの浮きを放置すると、タイルが剥がれ落ち、居住者や通行人にけがをさせるおそれがあります。また、劣化した部分から雨水が浸入すると、建物内部の劣化につながる可能性もあります。
今回は、マンションの外壁タイルが浮く原因や剥落のリスク、調査方法、具体的な補修方法について解説します。築20年以上のアパート・マンションを経営している大家さんや、大規模修繕の時期を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
マンションの外壁タイルが浮く原因とは？建物診断で確認したい劣化症状
マンションの外壁タイルが浮く主な原因は、タイルと下地を接着しているモルタルや接着材の劣化、温度変化による動き、雨水の浸入などです。外壁タイルは丈夫な仕上げ材ですが、長年にわたって風雨や日射の影響を受けると、接着部分に負担がかかります。
築20年を超えたマンションでは、外壁タイルの浮きやひび割れ、目地の劣化などが発生している可能性があります。外観に大きな異常がなくても、タイルの裏側で接着力が低下している場合があるため、定期的な建物診断が重要です。
マンションの外壁タイルが浮く主な原因
外壁タイルの浮きには、複数の原因が考えられます。劣化の原因を把握すると、適切な補修方法を選びやすくなります。
① 経年劣化による接着力の低下
マンションの外壁タイルは、下地のモルタルや接着材によって固定されています。長期間にわたって雨風や温度変化の影響を受けると、接着部分が劣化する場合があります。接着力が低下すると、タイルと下地の間に隙間が生じ、浮きが発生します。
特に、築年数が経過したマンションでは、過去の施工方法や使用材料によって劣化の進み方が異なります。築年数だけで劣化の程度を判断せず、実際の状態を調査することが大切です。
② 温度変化による膨張と収縮
外壁タイルやコンクリートの下地は、気温や日射の影響によって膨張したり収縮したりします。タイルと下地では、材料の性質によって動き方が異なります。膨張と収縮が繰り返されると、タイルと下地の接着部分に負担がかかります。その結果、接着力が弱まり、タイルの浮きや剥がれにつながる場合があります。
日射を受けやすい南面や西面では、外壁の表面温度が上がりやすいため、温度変化による影響にも注意が必要です。
③ 雨水の浸入や下地の劣化
外壁のひび割れや目地の劣化は、雨水がタイルの裏側や下地に入り込む原因になります。水分が接着部分に入り込むと、材料の劣化が進んだり、下地の状態が悪化したりする可能性があります。また、コンクリート内部の鉄筋が腐食すると、コンクリートのひび割れや浮きが発生する場合もあります。
外壁タイルの浮きだけでなく、目地のひび割れやさび汁、コンクリートの欠けなどが見られる場合は、外壁全体の状態を確認することが重要です。
マンションの外壁タイルが浮いているときに現れる症状
外壁タイルの浮きは、地上から見ただけでは判断できない場合があります。しかし、劣化が進むと、目視や打診によって異常を確認できることがあります。
注意したい主な症状は次のとおりです。
・タイルのひび割れ： タイル自体に亀裂が入っている場合、衝撃や下地の動きなどが影響している可能性があります。
・タイルの欠けや剥がれ： タイルの一部が欠けていたり、すでに剥がれ落ちていたりする場合は、早急な確認が必要です。
・目地のひび割れ： タイル同士の目地や周囲のシーリング材が劣化すると、雨水が入り込む可能性があります。
・タイル表面の膨らみ： 外壁の一部が盛り上がって見える場合は、タイルや下地が浮いている可能性があります。
・打診音の変化： 専用の道具でタイルをたたいた際に、周囲と異なる音がする場合は、浮きが疑われます。
ただし、タイルの見た目や音だけで、浮きの範囲や危険性を正確に判断することはできません。異常が見られる場合は、専門業者に調査を依頼しましょう。
マンションの外壁タイルが剥落する危険性と放置するリスク
マンションの外壁タイルの浮きを放置すると、タイルが剥がれ落ちる危険性が高まります。タイルの剥落は、建物の外観を損なうだけでなく、人身事故や建物内部の劣化につながるおそれがあります。
特に、マンションの出入口や共用廊下、駐車場、歩道に面した外壁では、剥落したタイルが居住者や通行人に当たる危険性があります。外壁タイルの浮きが疑われる場合は、被害が発生する前に調査と補修を検討することが大切です。
外壁タイルの剥落によって発生する3つのリスク
外壁タイルの剥落を放置するリスクは、主に3つあります。
① 居住者や通行人がけがをする危険性
外壁タイルが高所から落下すると、地上にいる人に当たるおそれがあります。タイルは小さく見えても、落下する高さや角度によっては大きなけがにつながる可能性があります。特に、マンションのエントランスや通路など、人が頻繁に通る場所では注意が必要です。タイルの浮きや剥がれを発見した場合は、近づかないようにし、管理会社や専門業者に速やかに連絡しましょう。
② 雨水の浸入によって建物の劣化が進む
外壁タイルの浮きや剥がれが発生すると、タイルの裏側や下地が雨水の影響を受けやすくなる場合があります。雨水が浸入すると、接着部分や下地の劣化が進み、周囲のタイルにも影響が広がる可能性があります。さらに、コンクリート内部の鉄筋が腐食すると、ひび割れやコンクリートの剥落につながるおそれがあります。タイルの補修だけでなく、雨水の浸入経路や下地の状態も確認することが重要です。
③ 補修範囲が広がり、修繕費用が増える
外壁タイルの浮きを早期に発見できれば、劣化した部分を中心に補修できる場合があります。しかし、長期間放置すると、周囲のタイルや下地まで劣化が広がり、補修範囲が大きくなる可能性があります。高所での作業が必要な場合には、足場や高所作業車などの費用も発生することがあります。大規模修繕前に建物診断を実施し、外壁の状態を把握しておくと、必要な工事と予算を検討しやすくなります。
マンションの外壁タイル調査には打診調査や赤外線調査がある
マンションの外壁タイルの浮きを確認する方法には、打診調査や赤外線調査などがあります。建物の高さや外壁の仕上げ、調査する範囲によって、適した調査方法は異なります。
打診調査
打診調査は、専用の打診棒などでタイルをたたき、音の違いから浮きが疑われる部分を確認する方法です。外壁に近づいて調べるため、タイルの浮きや剥がれが疑われる箇所を詳しく確認しやすい特徴があります。一方、高所の外壁を調査する場合には、足場やゴンドラ、高所作業車などが必要になることがあります。
赤外線調査
赤外線調査は、赤外線カメラで外壁表面の温度分布を撮影し、タイルの浮きなどが疑われる部分を調べる方法です。外壁全体を比較的広い範囲で確認でき、条件によっては足場を設置せずに調査できる場合があります。ただし、日射や風、撮影時間、外壁の材質などによって結果が変わるため、専門的な解析が必要です。
ドローンを活用した外壁調査
ドローンにカメラを搭載すると、高所の外壁を撮影し、ひび割れやタイルの欠けなどを確認できます。赤外線カメラを搭載したドローンでは、条件が整えば温度分布をもとに浮きが疑われる箇所を調べることも可能です。ただし、通常のカメラで撮影した画像だけでは、タイル内部の浮きを正確に判断できない場合があります。必要に応じて打診調査を組み合わせ、調査結果を総合的に判断することが重要です。
マンションの外壁タイルの補修方法と大規模修繕の進め方
マンションの外壁タイルの補修方法は、浮きの範囲や下地の状態、タイルの破損状況によって異なります。浮いているタイルを固定する方法や、劣化したタイルを張り替える方法などから、建物の状態に合った工法を選びます。
補修工事では、タイルの表面だけでなく、下地や接着部分の状態を確認することが大切です。適切な調査と補修を行うと、剥落のリスクを減らし、外壁の耐久性を維持しやすくなります。
外壁タイルの浮きや剥がれに対応する主な補修方法
外壁タイルの補修には、主に次のような方法があります。
① エポキシ樹脂注入工法
エポキシ樹脂注入工法は、タイルと下地の間に樹脂を注入し、接着力を回復させる方法です。浮きの状態や施工条件が適している場合に使用されます。既存のタイルを活用できるため、タイルをすべて撤去せずに補修できる場合があります。ただし、タイル自体が割れている場合や、下地の劣化が大きい場合には、別の補修方法が必要になることがあります。
② タイルの張り替え
タイルが割れている場合や、下地の劣化が大きい場合には、劣化したタイルを撤去して新しいタイルに張り替えます。施工時には、下地の状態を確認し、必要な補修を行ってからタイルを取り付けます。既存のタイルと同じ製品が入手できない場合は、色や形状が近いタイルを選ぶなどの調整が必要です。張り替えの範囲は、周囲のタイルの状態も確認したうえで決めます。
③ 下地の補修と仕上げの修復
タイルの浮きだけでなく、コンクリートやモルタルの下地にひび割れや欠損がある場合は、下地の補修も必要です。劣化した部分を取り除き、状態に合った補修材で修復します。下地の劣化を残したままタイルを張り直すと、再び浮きや剥がれが発生する可能性があります。補修後は、目地やシーリング材なども確認し、雨水が浸入しにくい状態に整えます。
外壁タイルの補修費用を確認する際のポイント
外壁タイルの補修費用は、浮きや剥がれの範囲、タイルの種類、下地の劣化状況、建物の高さ、作業方法などによって変わります。そのため、面積だけで一律に費用を判断することはできません。
見積もりを確認する際は、次の項目を確認しましょう。
・調査費用： 打診調査や赤外線調査など、どの調査が含まれているか確認します。
・下地補修費用： タイルの裏側やコンクリートに劣化がある場合、補修費用が含まれているか確認します。
・タイル補修費用： 樹脂注入や張り替えなど、採用する工法と施工範囲を確認します。
・仮設費用： 足場やゴンドラ、高所作業車などが必要な場合、費用の内訳を確認します。
・仕上げや防水の費用： 目地やシーリング材など、関連する補修が含まれているか確認します。
複数の業者から見積もりを取り、金額だけでなく、調査内容や補修方法、施工範囲を比較することが大切です。安価な見積もりでも、必要な下地補修が含まれていない場合は、後から追加工事が発生する可能性があります。
築20年以上のマンションは大規模修繕前の建物診断が重要
築20年以上のマンションでは、外壁タイルだけでなく、シーリング材や屋上防水、バルコニー防水、鉄部などにも劣化が生じている可能性があります。外壁タイルの浮きを確認した際には、建物全体の状態を調べることが重要です。
大規模修繕前に建物診断を実施すると、劣化している場所や補修が必要な範囲を把握しやすくなります。調査結果をもとに修繕の優先順位を決めると、安全性に関わる部分を優先しながら、計画的に工事を進めやすくなります。
例えば、外壁タイルの浮きに加えて、目地のひび割れや屋上防水の劣化が見つかった場合は、それぞれの劣化状況を整理し、工事の時期や施工範囲を検討します。必要な補修をまとめて計画すると、足場などの仮設設備を効率よく活用できる場合があります。
建物診断の結果は、写真や報告書として保管しておきましょう。過去の調査結果と比較すれば、劣化の進行状況を把握しやすくなり、次回の修繕計画にも役立ちます。
まとめ
マンションの外壁タイルが浮く原因には、経年劣化、温度変化、雨水の浸入、下地の劣化などがあります。外壁タイルの浮きを放置すると、タイルの剥落による事故や、下地の劣化拡大につながるおそれがあります。
外壁タイルの浮きは、打診調査や赤外線調査、ドローンを活用した調査などによって確認できます。補修方法には、エポキシ樹脂注入工法やタイルの張り替え、下地補修などがあり、劣化の状態に応じた方法を選ぶことが大切です。
築20年以上のアパート・マンションでは、外壁タイルだけでなく、防水層やシーリング材なども含めて建物診断を行い、大規模修繕の計画に反映させましょう。早期に劣化を発見し、適切な補修を行うことが、建物の安全性と耐久性を維持することにつながります。
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