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マンションの大規模修繕の周期とは?12年と言われる理由について解析

こんにちは、マンション・アパート修繕専門店の谷川です。

建物の資産価値・安全性、住居者様の快適性など保つには、大規模修繕工事は必要不可欠です。

では、マンション・アパートの大規模修繕は、一体どれくらいの周期で行っていくものでしょうか?

皆様、計画されていますでしょうか?

よく耳にするのが『12年』。あるいは15年、18年とも聞きます。

一体いつ、どんなタイミングで行うものなのでしょうか?

今回は大規模修繕の周期や現状についてお伝えしたいと思います。

 

大規模修繕の周期が12年と言われる理由

まずアパート・マンションの大規模修繕を行うにあたり周期や、回数、時期などに明確な決まりはありません。

その建物によって、劣化状況・立地条件・管理条件などはそれぞれ異なってきます。

例えば、建物の立地条件や環境的要因(海が近く塩害を受けやすい、湿気が多い、積雪が多い、など)はそれぞれ異なりますし、建物の形状や構造、管理状態なども異なります。

なので劣化状況や故障の発生具合は建物によって異なります。

その為、大規模修繕をするうえで正確に建物の状況を理解し修繕の時期を見極めることがとても大切です。

しかし、大規模修繕を計画する上で周期の目安と言われているのは、一般的に12~15年と言われています。

その理由は、平成20年に国土交通省が作成した『長期修繕計画作成ガイドライン』と、建築基準法に定められた『全面打診調査』が関係していると言われています。

 

国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」の影響

国土交通省作成の長期修繕計画ガイドラインとは、長期修繕計画の基本的な考え方や計画の立て方、維持管理に必要不可欠な『長期修繕計画』の作成、改善、修繕積立金の設定などに関して、その方法や基本的な考えを細かく示しています。

その中で、修繕周期の考え方として12年程度で大規模修繕を行う例を紹介しています。

周期を12年と定めているわけではなく、目安の例として提示していました。

この長期修繕計画作成ガイドラインが公開されてから、このガイドラインを参考に修繕計画を立てる建物が増えました。

 

また新築の分譲マンションを建てる際、最初の長期修繕計画案は分譲会社が作成をしますが、その際もガイドラインを参考に12年周期で設定されているケースが多くあり、こういったことからマンションの大規模修繕は12年というイメージが一般化してきた理由です。

その後、令和3年に改正され、現在では『部材や工事の仕様等により異なるが一般的に12~15年程度』と示されています。

 

特定建築物定期調査の全面打診調査の義務化

建築基準法についても確認していきましょう。

建築基準法では『建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない』(建築基準方第8条第1項目)とされています。

 

そして、平成20年に一部改正された建築基法によって、定期報告制度の調査、検査基準などが厳しくなりました。

これにより、10年毎(3年以内に外壁修繕等が行われる場合はその時までに)全面打診等による調査を行うことが義務化されました。

この『全面打診調査』とは、外壁タイルなどの落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分を全面的に打診等により調査することです。

 

3年以内に外壁の全面打診調査が必要となるのは、建物が竣工してから10年を経過し、外壁改修工事を10年を超えて行っていない場合や、歩行者等に危害が加わる恐れのある部分の『全面打診調査』を10年を超えて行っていない場合が該当します。

また築年数が浅く全面打診調査が必要な建物と該当しない場合でも、目視確認及び手の届く範囲や異常個所がある場合には打診調査が必要となります。少しややこしいので注意しましょう。

一方で、一部例外条件があり、3年以内に外壁の改修工事が決まっている場合や、歩行者等の安全を確保する為の対策が工講じられている場合は全面打診調査の必要がありません。

 

打診調査の方法

外壁打診調査の方法には、おもに6つの方法があります。(ここでは簡単にメリット/デメリットについても追記しています。)

 

①仮設足場(安全性が高く大規模な建物可能/足場組立費用や設置・解体に時間が掛かる)

②高所作業車(足場がいらず屋根や屋上がない建物も調査可能/狭い場所は車両が入れない、許可証の申請、人員コストが掛かる)

③ロープアクセス(足場がいらず狭い場所も可能、特殊技術で安全性も高い/大規模な建物には向かない)

④ブランコ(足場がいらず狭い場所も可能/安全規格が明確でない、大規模な建物には向かない)

⑤ゴンドラ(足場がいらず、ゴンドラ内に足場があるので比較的安全/専用機材のコストが高い、大規模調査には向かない)

⑥赤外線サーモグラフィ(目視で分かりづらい箇所を地上からでも確認ができる/打診調査は別途必要)

 

このような方法があります。

費用や方法も異なりますので、対象建物に合った方法を選ぶことが大切です。

 

調査の仕方は、外壁仕上げ材(タイルやモルタル、石張り等)を目視にて劣化や損傷状況を確認し、打診棒と呼ばれるもので打診調査を行い、外壁の浮きの有無を確認をします。

 

ご自身の所有する建物はが特定建築物に該当する場合、この調査、報告が必要になる為このタイミングに合わせて大規模修繕を実施するマンションが多いことも12年周期の理由に繋がります。(特定建築物は国と地方自治体によって対象となる用途が異なるため詳細は特定政庁HPにてご確認ください。)

 

 

近年、大規模修繕が15~18年周期と言われてきている状況について

近年ではマンションの大規模修繕を15~18年などの周期で修繕計画をするマンションも多く出てきています。

これには大規模修繕で使用される材料の機能向上や施工方法の進化などが関係しています。

《大規模修繕の周期を延ばすメリット》

●トータル工事回数を減らしコスト削減をすることが可能

例えば、改修工事には仮設足場が必要不可欠です。

一般的に大規模改修では、仮設工事費用が総工事の約15~20%程度となります。仮設足場は工事中にしか使用せず、工事完了後には解体撤去をします。

そのため仮設足場を架ける回数を出来るだけ減らすことで維持管理コスト削減にも繋がります。

●入居者様に掛かるストレスの軽減

大規模修繕では入居者様の生活にも大きな影響があります。工事期間中の騒音や臭い、洗濯物が干せなかったりなど様々なストレスがあります。

トータル工事回数を減らすことで、入居者様のストレス軽減に繋がります。

 

《大規模修繕の周期を延ばすデメリット》

●1回あたりの工事金額が高額

大規模修繕の回数を減らせば、それだけ工事費用を削減することはできますがそう単純なものではありません。

周期を延ばす分、修繕箇所が増えたり、耐久性の高い部材を使う必要があるなど理由で、1回あたりの工事費用が高額にはなります。

●美観性・機能性が損なわれる可能性

ただ単に工事回数を減らし、耐久性の高い部材などを取り入れていない場合、建物の美観が損なわれたり劣化現象が現れます。それに

よって入居率に響く可能性もあります。

 

《大手管理会社の取組の変化》

ほどんどのマンション管理組合で大規模修繕の計画は当初30年だったところを、竣工後60年に延ばすことで計画期間内のコストをどれくらい削減できるか可視化する取り組みをしています。その中で、12年周期で修繕を行った場合と18年周期で行った場合、通算でどれくらいの費用が生じ、コストがどれくらい削減できるのか等を出しています。

 

周期を見直すために必要なこと

ただ単に周期を延ばせばいいということではなく、その建物の立地条件や環境の見直し、長周期化を実現する為の適切な材料の見極め、施工方法の採用、劣化状況の判断、修繕費用など様々なことを考慮した上で計画を立てていきましょう。

ポイントとしては、

●新築施工時の施工不備を解消する(新築の場合)

●防水工事塗装工事など足場が必要な箇所の工事は高耐久性にする

●建物立地や環境条件による汚れ対策などを含めた工事仕様にする

●足場が必要な工事と不要な工事を分けて考える

●メリット・デメリットを踏まえ、考え方が違う複数の専門家の意見を聞く

 

こういったポイントが大規模修繕の周期を伸長する上で大切なことかなと思います。

 

終わりに…

大規模修繕の周期は必ずしも12年ではありません。冒頭にもお伝えした通り、その建物によって、劣化状況・立地条件・管理条件などはそれぞれ異なってきます。

メリット・デメリット、工事に充てる費用、考慮したい点など様々なことがありますので専門家の意見を取り入れ、計画していくことが大事です。

弊社でも無料相談を承っておりますので、お気軽にお問合せください。

 

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