空室対策で入居率を上げる方法｜募集条件の見直しから大規模修繕まで徹底解説
こんにちは！リペアウィズです！！
アパート・マンションを所有しているオーナー様の中には、
「なかなか空室が埋まらない」
「築年数が古くなり、以前より入居が決まりにくくなった」
「空室対策として何から始めればよいか分からない」
このようなお悩みをお持ちの方も多いのではないでしょうか。
空室対策というと、家賃を下げたり、大規模なリフォームを行ったりすることを思い浮かべる方も少なくありません。しかし、実際には募集条件の見直しや外観・共用部の改善、室内設備の更新、大規模修繕など、建物の状況や地域のニーズに合わせて優先順位を付けながら対策を進めることが大切です。
また、近年はライフスタイルや住まいに求められる条件が変化しており、築年数が経過した物件でも、適切なメンテナンスや魅力づくりを行うことで、十分に競争力を高めることができます。
この記事では、空室対策の基本となる募集条件の見直しから、建物の印象を左右する外観・共用部の改善、入居者に選ばれる室内づくり、さらに入居率向上につながる大規模修繕まで、オーナー様に知っていただきたいポイントを5つに分けてご紹介します。
それぞれの内容は概要をまとめていますので、さらに詳しく知りたい方は各記事もあわせてご覧ください。
空室対策は募集条件の見直しから始めよう
空室対策というと、リフォームや設備交換など大掛かりな工事をイメージされる方も多いかもしれません。しかし、まず見直したいのが「募集条件」です。家賃や礼金・敷金、契約条件などを長年変更していない場合、周辺物件との競争力が低下している可能性があります。
近年はライフスタイルや住まいに求められる条件が大きく変化しています。テレワークの普及やペット需要の増加、外国人居住者の増加など、地域によって求められるニーズもさまざまです。以前は人気だった条件でも、現在では選ばれにくくなっていることも少なくありません。
まずは賃貸情報サイトで近隣物件の募集条件を確認し、自身の物件と比較してみましょう。不動産会社へ相談し、現在どのような設備や条件が求められているのかを把握することも重要です。また、周辺環境の変化や入居者層を調査することで、ターゲットに合わせた募集条件へ見直すことができます。
募集条件の改善は比較的費用を掛けずに取り組める空室対策の一つです。しかし、募集条件だけでは競合物件との差別化が難しいケースもあります。その場合は建物そのものの魅力を高める対策も必要になります。
募集条件の見直し方やペット可物件への変更など、具体的な空室対策については、こちらの記事で詳しく解説しています。
▶「【空き家対策】選ばれる建物とは？まずは募集条件の確認をしてみましょう！」
建物の第一印象を左右する外観・共用部の改善
募集条件を見直した後は、建物そのものの印象にも目を向けることが大切です。どれだけ魅力的な募集条件を設定していても、外観や共用部が古びた印象では、入居希望者の関心を引くことは難しくなります。
賃貸物件では、入居希望者が最初に目にするのが建物の外観です。外壁の色あせや汚れ、ひび割れ、コケの発生などが目立つと、「建物の管理が行き届いていない」という印象を与えてしまうことがあります。反対に、外壁がきれいに塗装され、共用部まで清潔に保たれている建物は、それだけで管理状態の良さや安心感を感じてもらいやすくなります。
外観の印象を改善する方法としては、外壁塗装や屋根のメンテナンス、防水工事などの大規模修繕が挙げられます。また、外壁の色選びも重要なポイントです。周囲の景観と調和した落ち着いた色合いや、清潔感のあるデザインを採用することで、築年数を感じさせにくい印象を与えることができます。近年では、ベージュやグレーを基調としたシンプルなデザインや、アクセントカラーを取り入れた外観も人気があります。
さらに、共用部の環境づくりも入居率に大きく影響します。エントランスや廊下、階段などは、入居者が毎日利用する場所です。照明が暗かったり、汚れが目立っていたりすると、建物全体の印象が悪くなってしまいます。照明をLEDへ交換する、植栽を整える、掲示板やポストを新しくするなど、比較的取り組みやすい改善でも印象は大きく変わります。
物件によっては、共用スペースにベンチや観葉植物を設置したり、デザイン性のある照明を採用したりすることで、より魅力的な空間を演出することもできます。こうした工夫は、建物の資産価値を高めるだけでなく、既存入居者の満足度向上にもつながります。
外観や共用部の改善は、「この物件に住みたい」と感じてもらうための第一歩です。築年数が経過した物件でも、適切なメンテナンスとデザインの工夫によって、競合物件との差別化を図ることは十分可能です。
外壁塗装や色選びのポイント、共用部を魅力的に見せる具体的な方法については、こちらの記事で詳しく解説しています。
▶「入居率改善のポイント！不動産価値を上げるための、外観美化と共用エリアの秘訣」
入居者に選ばれる室内づくりで空室対策を強化する
外観や共用部の印象が良くなり、入居希望者に内見してもらえたとしても、室内の印象が期待を下回ってしまうと契約にはつながりません。空室対策では、建物の外観だけでなく、実際に生活する室内空間の魅力を高めることも重要です。
築年数が経過したアパートやマンションでは、設備自体はまだ使用できる状態でも、デザインや色合いが古く見えてしまうことがあります。入居希望者は複数の物件を比較しているため、第一印象だけでなく、部屋全体の明るさや清潔感、使いやすさも重要な判断材料になります。
特に印象を大きく左右するのが、床材・壁紙・建具です。これらは室内の大部分を占めるため、張り替えやリフォームを行うことで、部屋全体の雰囲気を大きく変えることができます。近年では、明るい木目調の床材や、耐久性に優れた塩ビタイルを採用する物件も増えています。また、壁紙は白を基調としながら、一面だけアクセントクロスを取り入れることで、おしゃれで落ち着いた空間を演出できます。
キッチンや浴室、トイレなどの水回りも、入居希望者が特に気にするポイントです。すべてを交換しなくても、建具や扉を交換したり、水栓や照明を新しくしたりするだけでも印象は大きく改善されます。設備の状態に合わせて優先順位を決め、費用対効果を考えながらリフォームを進めることが大切です。
さらに、現在の賃貸市場では設備面も重要な差別化ポイントになっています。無料Wi-Fiや宅配ボックス、浴室乾燥機、LED照明などは、多くの入居希望者から需要が高く、物件選びの決め手になることもあります。すべてを一度に導入する必要はありませんが、ターゲットとなる入居者層に合わせて設備を見直すことで、物件の競争力を高めることができます。
室内リフォームは、単に新しくすることが目的ではありません。「この部屋なら快適に暮らせそう」と感じてもらえる空間づくりが重要です。流行を取り入れながらも、多くの人に受け入れられるデザインを意識することで、長期的な入居率の向上につながります。
床材や壁紙の選び方、建具のリフォーム、水回り設備の改善事例など、室内を魅力的にする具体的な方法については、こちらの記事で詳しく解説しています。
▶「入居率改善のポイント！賃貸内装の魅力を高めて空室対策をする方法」
空室対策で見落とされがちな「管理状態」の重要性
空室対策というと、家賃の見直しやリフォーム、大規模修繕などに目が向きがちですが、実際には建物の日常的な管理状態も入居希望者に大きな影響を与えます。
物件を探している人は、インターネットで写真を見たあと、実際に現地へ足を運んで建物を確認します。その際、最初に目に入るのはエントランスや共用廊下、駐輪場、ゴミ置場などの共用部分です。
外壁を塗り替えたばかりでも、共用部分にゴミが散乱していたり、雑草が伸び放題になっていたりすると、「管理が行き届いていない建物」という印象を与えてしまいます。
反対に、築年数が経過した物件でも、共用部分が清潔に保たれ、照明や掲示板などが整っている建物は、「大切に管理されている物件」と感じてもらいやすくなります。
共用部分は物件全体の印象を左右する
入居希望者は室内だけではなく、建物全体を見ています。
例えば、
・エントランス
・廊下
・階段
・駐輪場
・ゴミ置場
・郵便受け
・宅配ボックス
・植栽
などは、生活の中で毎日利用する場所です。
照明が切れたままになっていたり、郵便受けが破損していたりすると、安全性や管理体制に不安を感じる方も少なくありません。
逆に、定期的な清掃やメンテナンスが行われている建物は、それだけで安心感につながります。
定期的な清掃だけでも印象は大きく変わる
大掛かりな工事を行わなくても、共用部分の清掃を徹底するだけで建物の印象は大きく改善します。
例えば、
・高圧洗浄による床清掃
・クモの巣や汚れの除去
・ガラス清掃
・手すりや照明の拭き掃除
・雑草や植栽の手入れ
などは比較的低コストで実施できます。
特に内見時は数分程度で物件の印象が決まることも多いため、第一印象を良くすることは空室対策として非常に重要です。
小さな補修の積み重ねが大切
管理状態を良く見せるためには、小さな不具合を放置しないことも重要です。
例えば、
・手すりのサビ
・タイルの欠け
・シーリングの切れ
・階段のひび割れ
・共用灯の故障
こうした軽微な劣化でも、そのまま放置すると建物全体が古く見えてしまいます。
さらに、劣化が進行すると補修費用も高額になるため、早めの対応が結果的にコスト削減につながります。
建物管理は長期的な資産価値にも影響する
適切な管理を継続することは、入居率だけではなく建物の資産価値を維持することにもつながります。
定期点検や計画的な修繕を行うことで、大規模な劣化を未然に防ぎ、建物を長く良好な状態で維持することができます。
また、既存の入居者満足度も高まり、長期入居につながる可能性も高くなります。
空室対策は新しい入居者を募集するためだけではなく、現在住んでいる入居者に「これからも住み続けたい」と感じてもらうことも重要な目的です。
建物全体を日頃から良好な状態に保つことで、退去率の低下や安定した賃貸経営にもつながっていきます。
入居率を高めるために大規模修繕で優先すべきポイント
募集条件の見直しや外観・室内の改善を進める中で、建物全体の老朽化が目立つ場合には、大規模修繕も視野に入れる必要があります。築20年以上経過したアパートやマンションでは、見た目だけでなく、防水性能や安全性など建物の機能そのものが低下しているケースも少なくありません。
大規模修繕は「建物をきれいにする工事」というイメージを持たれがちですが、本来は建物の資産価値を維持し、長く安全に使用するための重要な工事です。その結果として建物の印象が向上し、入居希望者から選ばれやすい物件につながります。
ただし、予算に限りがある中ですべてを一度に修繕することは現実的ではありません。そのため、優先順位を決めて計画的に進めることが重要です。
まず優先したいのが、外壁や屋上、バルコニーなどの防水・外装工事です。外壁のひび割れや塗膜の劣化、防水層の傷みを放置すると、雨漏りや躯体の劣化につながり、修繕費用がさらに大きくなる可能性があります。建物の寿命を延ばすためにも、劣化が進行する前の対応が大切です。
次に重要なのが、安全性に関わる部分の点検・補修です。手すりや階段、廊下、タイルの浮きなどは、事故につながる恐れがあるため、優先的な対応が求められます。入居者が安心して暮らせる環境を維持することは、長期入居にもつながる重要なポイントです。
さらに、近年は設備面の充実も物件選びの大きな判断基準となっています。無料インターネットや宅配ボックス、防犯カメラ、オートロックなど、ターゲット層に合わせた設備を導入することで、競合物件との差別化を図ることができます。
一方で、高額な設備を導入すれば必ず入居率が上がるというわけではありません。地域の家賃相場や入居者ニーズに合わない設備は、投資した費用を回収できない可能性もあります。大規模修繕では、「必要な工事」と「入居率向上につながる工事」のバランスを考えながら、費用対効果を意識した計画を立てることが重要です。
また、工事後も定期的な点検やメンテナンスを継続することで、建物の美観や性能を維持しやすくなります。計画的な維持管理は、将来的な修繕費用の抑制にもつながるため、長期的な賃貸経営を考えるうえで欠かせません。
大規模修繕の優先順位や、入居率向上につながる修繕内容、費用対効果を考えた修繕計画については、こちらの記事で詳しく解説しています。
▶「大規模修繕で入居率は上がる？オーナーがやるべき優先順位とは」
築20年以上の物件でも選ばれる外観デザインをつくる
築年数が経過したアパートやマンションでは、「古いから入居が決まりにくい」と考えられることがあります。しかし、実際には築年数だけで物件の価値が決まるわけではありません。適切な大規模修繕とデザインの工夫を行うことで、築20年以上の物件でも十分に競争力を高めることができます。
入居希望者は、物件情報サイトの写真や現地での第一印象から「住みたいかどうか」を判断しています。そのため、外観の印象は入居率を左右する重要な要素です。外壁の色あせや汚れ、古いデザインのままでは、室内を見る前に候補から外されてしまう可能性もあります。
外観を改善する際に重要なのは、「新しくすること」だけではなく、「時代に合ったデザインにすること」です。例えば、明るいベージュやグレーなどの落ち着いた色合いは、清潔感があり、多くの人に好まれる傾向があります。また、ツートンカラーを取り入れることで建物に立体感が生まれ、築年数を感じさせにくい印象を与えることができます。
さらに、建物全体の印象は外壁だけでは決まりません。エントランスや共用廊下、郵便受け、照明、植栽などの共用部も、物件の印象を大きく左右します。照明をLEDへ交換したり、古くなったサインやポストを更新したりするだけでも、建物全体が明るく清潔な印象になります。こうした細かな改善は、比較的コストを抑えながら実施できるため、費用対効果の高い空室対策の一つです。
一方で、デザイン性ばかりを重視した大規模修繕は注意が必要です。個性的すぎる配色やデザインは、好みが分かれてしまうことがあります。また、高額な工事を行っても、地域の家賃相場に見合わなければ投資を回収することは難しくなります。ターゲットとなる入居者層や周辺環境を考慮し、多くの人に受け入れられるデザインを選ぶことが大切です。
また、施工会社選びも大規模修繕を成功させる重要なポイントです。施工品質や提案力によって仕上がりは大きく変わるため、複数社から見積もりを取り、施工実績やアフターフォローまで含めて比較検討することをおすすめします。
築年数が経過した物件でも、建物の魅力を最大限に引き出すことで、入居希望者から選ばれる物件へと生まれ変わることができます。長期的な賃貸経営を安定させるためにも、建物の資産価値を維持・向上させる視点で大規模修繕を進めていきましょう。
築20年以上のアパート・マンションで選ばれる外観づくりや、デザイン改善のポイントについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
▶「築20年以上のアパートでも選ばれる外観とは？入居率を上げるデザイン改善のコツ」
まとめ
空室対策は、一つの方法だけを実施すれば効果が出るものではありません。募集条件の見直しから始まり、外観や共用部の改善、室内のリフォーム、そして建物全体の資産価値を維持するための大規模修繕まで、それぞれの対策を組み合わせることで、より高い効果が期待できます。
近年は、入居者が物件に求める条件も多様化しています。家賃だけではなく、建物の清潔感やデザイン性、設備の充実度、安全性など、さまざまな要素を総合的に比較して入居先を選ぶ時代です。そのため、「築年数が古いから仕方ない」と諦めるのではなく、現在のニーズに合わせて建物をアップデートしていくことが重要です。
また、すべてを一度に改善する必要はありません。まずは募集条件や現状を把握し、建物の劣化状況や入居者ニーズを踏まえながら、優先順位を決めて計画的に取り組むことで、無理なく効果的な空室対策を進めることができます。
リペアウィズでは、アパート・マンションの大規模修繕や外壁塗装、防水工事だけではなく、空室対策につながる建物の改善についてもご提案しています。「何から始めればいいか分からない」「修繕が必要か診断してほしい」とお考えのオーナー様も、お気軽にご相談ください。
建物の状況やご予算、ご要望に合わせた最適なプランをご提案し、長期的な資産価値の維持と入居率向上をサポートいたします。
