大規模修繕の豆知識の記事一覧
外壁シーリング（コーキング）とは何か？役割について解析
修繕工事をするうえで、よく耳にする「シーリング」（コーキング）。 シーリングは、壁材の種類によっては必ず使用しなければなりません。 外壁の塗装をする際、このシーリングが劣化していないことはほどんどなく、一緒に修繕することがほとんどです。 それでは、シーリングとは何か、役割についてお伝えします。 シーリングとは？ シーリング（コーキング）とは、外壁材と外壁材の間にある、ゴム状のパッキンのことをいいます。 外壁材同士を接合する隙間を密閉し、水や風の浸入や熱や音が伝わるのを防止するために使用される材料です。 コーキングとの違いは？ 「シーリング」と似た言葉で「コーキング」という言葉があります。ほとんど同じような意味で使われます。 シーリングは外壁材の隙間や目地などに充填することによって、防水性や気密性を維持する目的があります。 コーキングも同じように隙間を充填することを言います。 また形が決まっているものをシーリング、チューブ状のものを絞り出して使用したり、ガンと呼ばれる道具を使用して施工するものをコーキング、と呼び名を使い分けされている場合もあります。 シーリングの種類は？ シーリング材には大きく分けて２種類あり、１成分形と２成分形があります。製品の状態や用途、硬化の仕方によって分かれます。１成分形は自然と硬化していくタイプで、２成分形は硬化剤などを混ぜ科学反応を起こして固まるタイプです。 シーリング材は用途に合わせて様々な種類があり、シリコーン系・変形シリコーン系・ポリウレタン系・アクリル系・ポルサルファイド系など様々な種類があります。 種類によって特徴が違いますので部材や用途、施工方法に合ったものを選んでいきます。 シーリング材の役割 シーリング材が果たす役割についてみていきましょう。 建材を固定する、衝撃吸収 シーリング材は、建材を接着して固定する役割があります。部材同士が組み合わさる部分に隙間が生じるので、その隙間を埋めて固定する役割があります。 シーリングはゴムのように弾力性のある素材なので、温度変化による部材の伸縮・ズレ、地震などの振動や衝撃を気密性を高めることによって緩和をしてくれます。 ひび割れの防止 建物の変形や、地震などの振動・衝撃によってできるひび割れの防止として設計した位置に「目地」を設け、ひび割れを起こさないよう誘発させることができます。 またコンクリートやモルタルなどの外壁では種類によってはひび割れが生じやすいものがあります。シーリング材はひび割れの補修材としても使用されることがあります。 水の侵入を防ぐ シーリングを外壁に使用する場合、部材同士の隙間を埋め雨水の侵入を防いでくれます。サイディングボードやALCパネルなどの張り合わせる外壁材では、部材間に必ず隙間ができてしまいます。 またキッチンや洗面台、浴室など室内の水まわりでも使用され、水が浸入して腐食するのを防ぎます。 家の寿命を延ばすためにも水の侵入を防ぐことはとても大事です。 様々なところで使われているシーリング。残念ながら年数の経過や様々な外的要因などで、どうしても劣化はしていきます。 次回は劣化原因などについてお伝えしていきます。 ●分からない事やご不明点などございましたら、リペアウィズまでお問合せください。 アパートマンション修繕・外壁塗装・防水工事の専門スタッフがお客様のお悩みや不安を一緒になって解消できるようアドバイスさせていただきます。 ご相談は無料ですのでお気軽にお問合せください。 アパートマンション修繕専門店リペアウィズ お問合せはこちらから↓ 0120-979-219 2023年5月21日 更新
外壁打診調査の方法やメリット・デメリットについて解析！
前回は外壁打診調査の対象となる条件についてお伝えさせていただきました。 今回は外壁打診調査の方法についてお話をさせていただきます。 外壁打診調査の方法 全面打診調査 打診調査の方法には、打診棒（パールハンマー/テストハンマー）と呼ばれる専用の道具を使い、外壁を叩き調査を行います。 打診棒とは写真のように、先端に鉄球が付いた金属製の棒で、伸縮が調整できるようになっています。 こちらの打診棒を使い、外壁面を滑らせたり叩いたりし、外壁の「浮きや剥がれ」を確認していきます。 剥がれや浮きがある箇所は叩いた時の反響音が違うことで確認ができます。 浮いていない箇所は「コツコツ」と小さな音がしますが、浮いている箇所は、「ポコポコ」と乾燥したような音がします。 （壁材によって音色は異なります。）これを打音調査といいます。 全面を対象としますので高所作業には、足場、高所作業車、ゴンドラなどをして使用して行います。 メリット ・点検調査が確実に行える。 デメリット ・工期が長い ・高所作業になるので料金が高い （最近では仮設足場を使わず屋上からロープを垂らし打診調査を行うこともあるので料金が抑えられることもあります。） 赤外線調査 近年注目されているのが、ドローンや高所カメラに赤外線を搭載した赤外線調査。 得にドローンは様々な用途があります。 赤外線カメラを使用し、外壁面を撮影し解析カメラのサーモグラフィによって「浮きや剥がれ」が確認することが出来ます。 メリット ・料金を安く抑えることができる ・工期短縮 ・安全性が高い デメリット ・都内など建物が密集している場所では調査自体が行いない場合もある。 ・どのように写真に写るかは、環境や時間帯、解析ツールなどによって左右されることもある。 どちらで調査するのかは管理者の方次第です。 二つの調査の特徴を理解した上で、どちらの調査方法を選択するのか検討してみてください。 ●分からない事やご不明点などございましたら、リペアウィズまでお問合せください。 アパートマンション修繕・外壁塗装・防水工事の専門スタッフがお客様のお悩みや不安を一緒になって解消できるようアドバイスさせていただきます。 ご相談は無料ですのでお気軽にお問合せください。 アパートマンション修繕専門店リペアウィズ お問合せはこちらから↓ 0120-979-219 2023年5月14日 更新
外壁打診検査の対象条件について解析！
前回、大規模修繕の周期のコラムでも出てきました『外壁打診調査』。今回は更に詳しく、打診調査を行わないとどうなるのか、外壁打診調査の対象条件についてお伝えしていきます。 外壁打診調査の目的 平成２０年の改正によって外壁の全面打診調査が義務化となりました。 この外壁打診調査の目的は、外壁タイルなどの落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分を全面的に打診等により調査することです。 調査報告を怠ったり、虚偽の報告を行った場合は、百万円以下の罰金が課せられます。 対象建築物か確認をする しかし、全ての建築物が対象ではなく、外壁打診調査が必要な建築物にはいくつか条件があります。 所有する建物が条件に該当するのか確認してみてください。 外壁打診調査の対象となるのは、 ⓵定期報告対象建築物 ②外壁打診調査対象 の両方に当てはまっている建築物のみです。 ⓵定期報告対象となる特定建築物 劇場、映画館、旅館、ホテル、百貨店、病院、学校、博物館、下宿、共同住宅などの建築物において政令と特定行政庁が定めた規模や階数の条件を満たす場合に特定建築物となり、建築物調査・防火設備検査・建築設備検査の定期報告対象となります。 （※各都道府県のHPにて、対象規模が公開されているので確認してみましょう。） ②外壁打診調査の対象 定期報告の対象となっていた場合で、外壁の仕上げ材が対象か確認してみましょう。 打診調査対象となる外壁仕上げ材 外壁打診検査の対象となる外装材には大きく分けて３種類あります。 ・タイル張り（PC・ALC版の貼られる場合や工場で打ち込まれる場合も含む） ・石張り（乾式工法によるものを除く） ・モルタル（モルタル塗 一般的には２０～４０㎜） その上で、 ⓵竣工や外壁修繕から１０年以上経っている ②過去３年以内に外壁打診検査を行っていない 上記２つの条件に当てはまっていただ打診調査の必要があります。 また、上記２つに当てはまっていなくても、 手の届く範囲での打診調査や双眼鏡などを使用した目視検査で異常が見つかった場合は、外壁打診調査する必要があります。 ただし、例外として ３年以内に外壁改修工事もしくは全面打診等が行われることが確実である場合、または別途歩行者の安全を確保するための対策を講じている場合、打診調査の対象となりません。 相次ぐ落下事故、、 外壁の落下事故に関しては過去に何度も起きています。 タイルが落下し、車を傷付けてしまったり、歩行者を怪我をさせてしまったり、、、 残念ながら実際死亡事故が発生したケースもあります。 その際、損害賠償の問題が発生します。所有者に賠償責任が問われた場合、経済的負担を背負う可能性もあります。 また所有建物自体の資産価値低下にも繋がり様々な影響が想定されます。 外壁の剥離によって大きな被害に繋がる前に、外壁打診調査や建物定期点検によって、いち早く不具合に気付くことがとても重要となります。 ●分からない事やご不明点などございましたら、リペアウィズまでお問合せください。 アパートマンション修繕・外壁塗装・防水工事の専門スタッフがお客様のお悩みや不安を一緒になって解消できるようアドバイスさせていただきます。 ご相談は無料ですのでお気軽にお問合せください。 アパートマンション修繕専門店リペアウィズ お問合せはこちらから↓ 0120-979-219 2023年5月9日 更新
マンションの大規模修繕の周期とは？１２年と言われる理由について解析
こんにちは、マンション・アパート修繕専門店の谷川です。 建物の資産価値・安全性、住居者様の快適性など保つには、大規模修繕工事は必要不可欠です。 では、マンション・アパートの大規模修繕は、一体どれくらいの周期で行っていくものでしょうか？ 皆様、計画されていますでしょうか？ よく耳にするのが『１２年』。あるいは１５年、１８年とも聞きます。 一体いつ、どんなタイミングで行うものなのでしょうか？ 今回は大規模修繕の周期や現状についてお伝えしたいと思います。 大規模修繕の周期が１２年と言われる理由 まずアパート・マンションの大規模修繕を行うにあたり周期や、回数、時期などに明確な決まりはありません。 その建物によって、劣化状況・立地条件・管理条件などはそれぞれ異なってきます。 例えば、建物の立地条件や環境的要因（海が近く塩害を受けやすい、湿気が多い、積雪が多い、など）はそれぞれ異なりますし、建物の形状や構造、管理状態なども異なります。 なので劣化状況や故障の発生具合は建物によって異なります。 その為、大規模修繕をするうえで正確に建物の状況を理解し修繕の時期を見極めることがとても大切です。 しかし、大規模修繕を計画する上で周期の目安と言われているのは、一般的に１２～１５年と言われています。 その理由は、平成２０年に国土交通省が作成した『長期修繕計画作成ガイドライン』と、建築基準法に定められた『全面打診調査』が関係していると言われています。 国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」の影響 国土交通省作成の長期修繕計画ガイドラインとは、長期修繕計画の基本的な考え方や計画の立て方、維持管理に必要不可欠な『長期修繕計画』の作成、改善、修繕積立金の設定などに関して、その方法や基本的な考えを細かく示しています。 その中で、修繕周期の考え方として１２年程度で大規模修繕を行う例を紹介しています。 周期を１２年と定めているわけではなく、目安の例として提示していました。 この長期修繕計画作成ガイドラインが公開されてから、このガイドラインを参考に修繕計画を立てる建物が増えました。 また新築の分譲マンションを建てる際、最初の長期修繕計画案は分譲会社が作成をしますが、その際もガイドラインを参考に１２年周期で設定されているケースが多くあり、こういったことからマンションの大規模修繕は１２年というイメージが一般化してきた理由です。 その後、令和３年に改正され、現在では『部材や工事の仕様等により異なるが一般的に１２～１５年程度』と示されています。 特定建築物定期調査の全面打診調査の義務化 建築基準法についても確認していきましょう。 建築基準法では『建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない』（建築基準方第８条第１項目）とされています。 そして、平成２０年に一部改正された建築基法によって、定期報告制度の調査、検査基準などが厳しくなりました。 これにより、１０年毎（３年以内に外壁修繕等が行われる場合はその時までに）全面打診等による調査を行うことが義務化されました。 この『全面打診調査』とは、外壁タイルなどの落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分を全面的に打診等により調査することです。 ３年以内に外壁の全面打診調査が必要となるのは、建物が竣工してから１０年を経過し、外壁改修工事を１０年を超えて行っていない場合や、歩行者等に危害が加わる恐れのある部分の『全面打診調査』を１０年を超えて行っていない場合が該当します。 また築年数が浅く全面打診調査が必要な建物と該当しない場合でも、目視確認及び手の届く範囲や異常個所がある場合には打診調査が必要となります。少しややこしいので注意しましょう。 一方で、一部例外条件があり、３年以内に外壁の改修工事が決まっている場合や、歩行者等の安全を確保する為の対策が工講じられている場合は全面打診調査の必要がありません。 打診調査の方法 外壁打診調査の方法には、おもに６つの方法があります。（ここでは簡単にメリット/デメリットについても追記しています。） ①仮設足場（安全性が高く大規模な建物可能/足場組立費用や設置・解体に時間が掛かる） ②高所作業車（足場がいらず屋根や屋上がない建物も調査可能/狭い場所は車両が入れない、許可証の申請、人員コストが掛かる） ③ロープアクセス（足場がいらず狭い場所も可能、特殊技術で安全性も高い/大規模な建物には向かない） ④ブランコ（足場がいらず狭い場所も可能/安全規格が明確でない、大規模な建物には向かない） ⑤ゴンドラ（足場がいらず、ゴンドラ内に足場があるので比較的安全/専用機材のコストが高い、大規模調査には向かない） ⑥赤外線サーモグラフィ（目視で分かりづらい箇所を地上からでも確認ができる/打診調査は別途必要） このような方法があります。 費用や方法も異なりますので、対象建物に合った方法を選ぶことが大切です。 調査の仕方は、外壁仕上げ材（タイルやモルタル、石張り等）を目視にて劣化や損傷状況を確認し、打診棒と呼ばれるもので打診調査を行い、外壁の浮きの有無を確認をします。 ご自身の所有する建物はが特定建築物に該当する場合、この調査、報告が必要になる為このタイミングに合わせて大規模修繕を実施するマンションが多いことも１２年周期の理由に繋がります。（特定建築物は国と地方自治体によって対象となる用途が異なるため詳細は特定政庁HPにてご確認ください。） 近年、大規模修繕が１５～１８年周期と言われてきている状況について 近年ではマンションの大規模修繕を１５～１８年などの周期で修繕計画をするマンションも多く出てきています。 これには大規模修繕で使用される材料の機能向上や施工方法の進化などが関係しています。 《大規模修繕の周期を延ばすメリット》 ●トータル工事回数を減らしコスト削減をすることが可能 例えば、改修工事には仮設足場が必要不可欠です。 一般的に大規模改修では、仮設工事費用が総工事の約１５～２０％程度となります。仮設足場は工事中にしか使用せず、工事完了後には解体撤去をします。 そのため仮設足場を架ける回数を出来るだけ減らすことで維持管理コスト削減にも繋がります。 ●入居者様に掛かるストレスの軽減 大規模修繕では入居者様の生活にも大きな影響があります。工事期間中の騒音や臭い、洗濯物が干せなかったりなど様々なストレスがあります。 トータル工事回数を減らすことで、入居者様のストレス軽減に繋がります。 《大規模修繕の周期を延ばすデメリット》 ●１回あたりの工事金額が高額 大規模修繕の回数を減らせば、それだけ工事費用を削減することはできますがそう単純なものではありません。 周期を延ばす分、修繕箇所が増えたり、耐久性の高い部材を使う必要があるなど理由で、１回あたりの工事費用が高額にはなります。 ●美観性・機能性が損なわれる可能性 ただ単に工事回数を減らし、耐久性の高い部材などを取り入れていない場合、建物の美観が損なわれたり劣化現象が現れます。それに よって入居率に響く可能性もあります。 《大手管理会社の取組の変化》 ほどんどのマンション管理組合で大規模修繕の計画は当初３０年だったところを、竣工後６０年に延ばすことで計画期間内のコストをどれくらい削減できるか可視化する取り組みをしています。その中で、１２年周期で修繕を行った場合と１８年周期で行った場合、通算でどれくらいの費用が生じ、コストがどれくらい削減できるのか等を出しています。 周期を見直すために必要なこと ただ単に周期を延ばせばいいということではなく、その建物の立地条件や環境の見直し、長周期化を実現する為の適切な材料の見極め、施工方法の採用、劣化状況の判断、修繕費用など様々なことを考慮した上で計画を立てていきましょう。 ポイントとしては、 ●新築施工時の施工不備を解消する（新築の場合） ●防水工事塗装工事など足場が必要な箇所の工事は高耐久性にする ●建物立地や環境条件による汚れ対策などを含めた工事仕様にする ●足場が必要な工事と不要な工事を分けて考える ●メリット・デメリットを踏まえ、考え方が違う複数の専門家の意見を聞く こういったポイントが大規模修繕の周期を伸長する上で大切なことかなと思います。 終わりに… 大規模修繕の周期は必ずしも１２年ではありません。冒頭にもお伝えした通り、その建物によって、劣化状況・立地条件・管理条件などはそれぞれ異なってきます。 メリット・デメリット、工事に充てる費用、考慮したい点など様々なことがありますので専門家の意見を取り入れ、計画していくことが大事です。 弊社でも無料相談を承っておりますので、お気軽にお問合せください。 弊社では、お客様の大規模修繕プロジェクトの見積もりも承っております。どうぞお気軽にお問合せください。 専門のスタッフがお手伝いさせていただきます。 アパートマンション修繕専門店リペアウィズ お問合せはこちらから↓ 0120-979-219 2023年5月6日 更新
マンションの大規模修繕とは？何をするの？具体的な工事内容を紹介！
マンション・アパート修繕専門店の谷川です。 今回はマンション・アパートの『大規模修繕』とはそもそも何か？どんなことをするのか？ 工事内容などを解説していていきます。 ・マンション・アパートの大規模修繕工事とは？ マンション・アパートなどの大規模な建物において、老朽化や損傷、安全性の向上、快適な住環境の確保などを目的として行わる工事のことをいいます。 大規模修繕は、建物の耐久性を向上させ、住民の生活環境をより快適なものにするためにとても必要な工事です。 ・『修繕』と『改修』の違いとは？ マンションの大規模修繕にあたり、『修繕』や『改修』という言葉が使われます。似たような意味合いを持っているように思われますが、実は微妙な違いがあります。 『修繕』とは・・ 修繕とは、建物や設備の劣化や故障などを修復することを言います。 具体的には、壁紙の張り替え、床の張り替え、水漏れや配管の修理、電球の交換などが該当します。修繕は、一般的に緊急性が高い場合に行われます。建物や設備の機能を維持するために必要なメンテナンスとして行われることが多いです。 『改修』とは・・ 一方で、『改修』とは、建物や設備の機能や品質を向上するために、計画的に行われる工事のことを言います。 具体的には、設備の更新、間取りの変更、耐震性の向上などが該当します。改修は、修繕と比べると時間的余裕がある場合に行われます。建物や設備の機能を向上させるために、予算やスケジュールを考慮して計画的に行われることが多いです。 建物や設備の管理において、『修繕』と『改修』は重要な役割を担っています。修繕によって建物や設備の機能を維持し、改修によって機能や品質を向上させることで、より快適で安全な環境を提供することができます。 ・マンション・アパートの大規模修繕の具体的な工事内容 マンション・アパートの大規模修繕は、建物の老朽化や損傷が進んでいった場合に建物の耐久性を向上させることが目的です。住民の生活環境をより快適なものにするために必要な工事です。長期間使用されることが多いため、定期的なメンテナンスも必要不可欠です。 マンション・アパートの大規模修繕の具体的な工事内容は、外壁や屋根の塗装や防水工事、バルコニーの防水工事、エレベーターの改修などが挙げられます。 【屋根・屋上防水工事】 屋根は、雨風や紫外線などの影響を受けやすい部分であり、また建物全体を支える重要な構造の一部です。大規模修繕では、屋根材の張り替えや防水工事、瓦の補修や交換、棟板金や雨樋の修繕などが行われます。 【外壁工事】 外壁も、雨風や紫外線によって劣化しやすく、また建物の外観（美観）を決定する重要な部分でもあります。大規模修繕では、外壁塗装や張り替え、防水工事、外壁の補修や交換、サイディングやタイルの張り替えなどが行われます。 【バルコニー工事】 バルコニーは、日常的な使用によって損傷や劣化が進みやすい部分です。大規模修繕では、バルコニーの防水工事やタイルの補修、手すりの修繕や交換などが行われます。 【内装工事】 内装も、長年の使用によって傷みや汚れが目立ってくることがあります。大規模修繕では、床材の張り替えや修繕、クロスの張り替え、天井や壁の補修、照明器具やスイッチの交換などが行われます。 【設備工事】 建物の設備も、長年の使用によって故障や劣化が進んでしまうことがあります。大規模修繕では、給排水設備や電気設備、空調設備、通木口掃除などの修繕や交換が行われます。 【鉄部塗装工事】 鉄部の塗り替えを行います。鉄部は、サビや腐食によって強度が低下し、建物全体の安全性に影響を与えるため、定期的な塗り替えが必要です。 以上が、マンション・アパートの大規模修繕工事の主な内容となります。 これらの工事を適切に行うことで、建物の耐久性や安全性を確保し、快適な生活環境を保つことができます。 ●分からない事やご不明点などございましたら、リペアウィズまでお問合せください。 アパートマンション修繕・外壁塗装・防水工事の専門スタッフがお客様のお悩みや不安を一緒になって解消できるようアドバイスさせていただきます。 ご相談は無料ですのでお気軽にお問合せください。 アパートマンション修繕専門店リペアウィズ お問合せはこちらから↓ 0120-979-219 2023年4月7日 更新藤沢市密着1,700件以上の豊富な施工実績
私たちリペアウィズは藤沢市地域密着のアパートマンション、工場、施設の修繕・外壁塗装・防水工事専門店として近隣地域の皆さまに信頼され、安心して修繕工事をご依頼いただける会社を目指しています！
そんなリペアウィズでは藤沢市地域密着だからこその迅速対応で、何かあった時も安心して工事をご依頼いただけます。
リペアウィズは大規模修繕専門店のプロです。入居率を上げたい方、建物を長持ちさせたい方、相続を考えられている方などオーナー様のニーズに合わせて、最適なプランをご提案させて頂きます。
確かな施工力で1棟1棟丁寧に施工し、この先数十年にわたって安心をお届けいたします。
アパートやマンション、工場、施設に関するお困りごと、ご不安や懸念事項がありましたらリペアウィズまでお気軽にお問い合わせください。
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リペアウィズ (株式会社 創雅)
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